2021年房价的基本格调已经出来了?

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2020年12月11日2021年房价的基本格调已经出来了?已关闭评论 266 2202字阅读7分20秒

对于持币观望的购房者来说,今明两年到底该不该买房呢,未来的房价又该如何走?如今楼市已经出现了3大信号,明年的房价可能会超出想象,该不该买房清楚了。

城镇化的速度已经开始放缓

据统计,2019年底,全国(只包括大陆)的总人口140005万人,比去年同期增加了467万人,其中城镇常住人口84843万人,占总人口的60.60%,也就是说2019年底城镇化率已经达到60.60%,比2018年底提高了1.02%。

从2015年开始,城镇化增长率就开始有所下降,2015年城镇化增长率为1.33%,2016年城镇化增长率为1.25%,2017年城镇化增长率为1.17%,2018年城镇化增长率为1.06%,2019年城镇化增长率为1.02%,单从数据上来看,城镇化的速度已经开始放缓。

有专家预测:现在我们国家城镇化率已经超过60%,依照欧美的经验来看,他们的城镇化比率在80%左右,未来城镇化率仍有很大的提升空间。但是未来城镇化的速度会有所放缓,想达到70%的城镇化率,可能需要超过10年的时间。

城镇化的速度放缓对楼市来说并不是一个好消息,城镇化的速度减慢也就意味着农村流向城市的人口数量在减少。房地产行业是一个非常吃人口红利的行业,借用经济学家任泽平的一句话来说就是:房地产行业长期看人口。

流动人口的数量在逐年减少

国家卫生健康委员会发布的《中国流动人口发展报告》显示:2014年流动人口的数量为2.53亿,是流动人口数量较多的一年,从2014年开始,流动人口的数量就开始逐年下降。2015年流动人口的数量为2.47亿,2016年流动人口的数量为2.45亿,2017年流动人口的数量为2.44亿,2018年流动人口的数量为2.41亿,根据较新数据,2019年流动人口的数量为2.36亿。从近几年流动人口的数量来看,流动人口的数量确实呈现出下降的趋势。

虽然流动人口的数量在逐年减少,但是按照这种下降趋势,流动人口的数量并不会有很大的降幅,基本上算是保持缓慢下降。流动人口大多都是农村流向城市的人口或者经济不发达的区域流向经济发达区域的人口,流动人口多为打工者,如果他们想在城市定居的话,就必须要买房。大多数本地人都是有房子的,因此一个城市大部分的购房需求都应该来源于流动人口,因此流动人口的数量对于楼市的发展至关重要。流动人口多为刚需购房者,流动人口的数量在逐年减少,也就意味着流动人口的购房需求在逐年减少。

楼市迎来平稳期

回顾过去几十年的楼市,虽然中间经历了2008年的楼市低谷,也经历了2015年的楼市危机,但房价总体上是持续上涨的。笔者认为楼市真正迎来转折的一年是2017年,2017年很多一二线城市的楼市开始进入冷静期,房价也经历了几年的调整时期;到了2019年三四线城市的房价也基本涨至高位,已经没有什么上涨空间,基本上全国的楼市都迎来了比较平稳的时期。

有人说现在的楼市主题就是分化,并且楼市的分化是多个层面的。比如现在一二线城市和三四线城市的房价开始出现分化;南方城市和北方城市的楼市开始出现分化;新房和二手房也正在出现分化;即使是同一座城市,同一城市的不同区域的房价也正在出现分化。即使现在的楼市处于分化状态,但是短时间内房价并不会发生大涨大跌,整体房价还是处于比较稳定的状态,未来楼市依然会经历很长的平稳期。

 

上文中的3大信号都传递出了一个共同的趋势,就是楼市正朝着健康平稳的方向发展。不管是城镇化的速度放缓,还是流动人口的数量在逐年减少,都说明楼市在人口方面的优势逐渐消失;而楼市呈现出分化说明现在的楼市已经逐渐冷静下来,过去房价上涨是常态,现在房价上涨或者下跌都是常态。

房子较终是要回归居住属性的,未来房子的金融属性将会逐渐淡化,对于刚需购房者来说,在楼市稳定的大趋势下,不必担心房价的涨跌,买房的过程中更应该注重房子的居住体验。笔者认为买房的较好时机就是购房者发现了较适合自己的房子,当然在选房的过程中也一定要多用心,只有买房前多用心,买房后才能更放心。

 

为什么房价这么高,买房要承受非常大的压力,很多人还是热衷于买房?主要有3个方面的原因。

1、买房属于一种比较稳定的投资。前几年房价普涨的时候,买房可以给我们带来很大的收益。如今虽然房价已经稳定下来,投资房产的盈利空间逐渐变小,但是房子永远是一份固定资产放在那里,不会消失。

2、结婚生孩子需要房子。现在婚姻基本上和房子挂钩,没有房子基本上就没有结婚的资格,甚至没有谈恋爱的资格,对于很多年轻人来说,买房就是为了结婚。即使有结婚不要房子的,生了孩子也需要房子,总不能让孩子也跟着自己租房子住,四处漂泊,有房子才能给孩子一个温暖的家。

3、房子教育密不可分。很多人买房可能并不是为了结婚,也不是为了寻求一种归属感,而是为了让孩子上一个好的学校。中国的家长都十分重视教育,不愿意自己的孩子输在起跑线上,而购买学区房是让孩子获得优质教育的较直接途径。

可以这样说,买房是每一个在城市奋斗的人绕不开的话题。有些人可能因为房价太高,短期内买不起房子,但是他们也在为房子首付而努力;有些人可能已经攒够了首付,但是基于今年的楼市比较特殊,会选择持币观望。当然对于这部分持币观望的购房者来说也比较犹豫,不知道什么时候才是购房的较佳时机。现在买房的话,担心买了之后房价会下跌,自己算是高位接盘;如果现在不买房,又担心房价会和过去几年一样持续上涨,未来可能会买不起房。图片

 

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