上交所为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家民营房企,组织了一场投资者路演

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2022年5月29日上交所为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家民营房企,组织了一场投资者路演已关闭评论 572 2522字阅读8分24秒
5月27日下午4点,上交所为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家民营房企,组织了一场投资者路演。

5家房企嘉宾们的财务负责人参与了这场会议,参与对接的金融机构包括了中金公司、中信建投、中信证券、国泰君安申港证券等公司。

面对前来对接的金融机构们,5家房企负责人介绍了当前的难题,分析了目前遇到的挑战,表示将用实际行动为市场传递信心。

上交所牵头这次路演的重要目的在于,为这5家民营房企们发行新债增强信用保障,为房企债券发行人与投资人提供双向交流的机会。

值得注意的是,此次5家房企均属于首批启动信用保护工具融资的企业

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5家试点房企,仅剩旭辉还未发债

在路演会上,多数房企CFO 纷纷表达了监管机构对发债提供增信保障的感谢。

作为规模较大的民营房企,碧桂园集团总裁莫斌说道,“过去一年,房地产行业大浪淘沙,经历了较大的波动,如今在政策的支持下,特别是在上交所的支持下,我们感受到了深深的暖意。”

碧桂园在2018年之时,也吃过一次财务管理的亏。由于数次经营质量危机,碧桂园开始狠抓经营管理,降低负债率。较新的净负债率为45.4%,尽管属于三道红线中的“黄档企业”,但总体而言财务相对稳健。

目前,碧桂园、龙湖、美的置业均已成功实现发债。

较早一只债券“22龙湖03”于5月18日由龙湖发出,发行规模5亿元,票面利率区间为4%,期限为6年。

5月23日,碧桂园和美的置业同时发行公司债。

其中,碧桂园“22碧地01”规模为5亿元,票面利率为4.5%;美的置业“22美置01”规模为10亿元,票面利率为4.5%。

在碧桂园、龙湖、美的置业被监管部门“特赦”发债仅一周之后,近期,旭辉集团、新城控股也官宣加入“示范班”。

5月24日,新城控股也公布了2022年度第*期中期票据发行方案。债券注册金额为30亿元,本期发行金额上限为10亿元,发行期限为2+1年。

在路演会当天,唯一一个尚未发行新债券的旭辉控股,也明确对外释放了即将发债的消息。

旭辉控股CFO杨欣透露:“刚刚在银行间、交易所都有新的额度获取,旭辉会结合市场窗口,(落地)时间会很快。”

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“黄档”房企也能被选为试点发债?

被上交所选中的5家民营房企,在规模上分别是大型、中型、中小型企业的代表。能够成为示范房企,几家公司的销售能力自然是可圈可点。

克而瑞2021年房企销售榜显示,5家公司均是排名前30的民营房企,全口径销售额迈过2000亿元大关的有4家。

较高的碧桂园总销售额为7588.2亿元,较低的美的置业去年也实现了1379亿元的销售规模。

在“三道红线”方面,龙湖、旭辉集团、新城控股“三道红线”均达标,为绿档房企;而碧桂园、美的置业则各自踩中一条红线,属于黄档房企。

此次有黄档房企被选为示范,对于不少民营房企也传递出了积极的信号。

不过,在行业整体低迷之下,这5家公司也面临着压力。

对于房企的实际经营情况来说,对销售市场的提振效果不佳,这才是房企真正的担忧。

美的置业CFO林戈直言,“我们在开发端并不存在融资压力,现在较大的压力在销售端,销售端的回款,这是企业较核心的。现在整个环境变化,不可能靠融资来维持运营,较重要的还是靠去化回款。”

这也是很多房企面临的普遍市场情况。过去一段时间,国家统计局数据显示,1-4月,住宅销售额同比下降32.2%。

龙湖CFO赵轶也表示,“我们回款的速度还是可以保障,按揭额度充分,关键是签约的数量和消费者的信心。”

此外,截至2021年年底,虽然这几家房企的营业收入提升,但净利润方面只有龙湖实现了正向增长,其他四家房企都出现增收不增利的情况。

年报显示,近三年来,这5家房企的销售毛利率均在逐年下降,且2021年旭辉集团、碧桂园和美的置业的销售毛利率均已降至20%以下。

毛利率不断走低,主要的原因之一就是这两年的土地成本居高不下

在5月27日的路演过程中,龙湖也表示,对未来的土地市场充满信心,土地成本将回归理性,预计土地市场在未来一长段时间都将具备较好机会。

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至少看到了自救的可能

进入2022年,虽然政策层面暖风不断,但市场信心不足,房企的融资情况依旧不算乐观。

华泰证券数据显示,2022年1-4月,房企境内债发行规模约1950亿元,同比下降43.17%,房企境外债发行规模约456亿元,同比大幅下挫68.52%

2022年初至今,央国企背景房企发行的境内债规模占全部房企境内债总发行规模的93%。

从数据可以看出,民营房企现在基本躺平了。

而目前我国房地产行业,国企大概占了销售额4成,民企销售大概占了6成。在这样持续高压的市场形势下,再不救,民营房企或许会团灭。

而民营房企数量占整个市场的2/3左右,由此,房地产整个“牵一发而动全身”的庞大产业链陷入危机后,或将对经济造成严重的打击。

因此,今年以来,监管部门也推出了一系列政策措施,为拓宽民营企业债券融资渠道做支持。进入5月之后,多重利好也逐步落位。

5月16日,深交所第*单民营房企信用保护凭证业务发行。

5月17日,中国银行间市场交易商协会在座谈会上介绍“中债民企债券融资支持工具”机制,并就下一步加强民企债券融资服务工作举措进行研讨。

如今,上交所又为5家民营开发商举办投资者路演。

监管层的一系列支持动作,让民营房企看到了融资开闸的曙光。但对于部分房企来说,至少到目前为止,他们较困难的时刻仍未过去。

中信证券也分析表示,不应低估政策在融资侧支持的决心,但也不宜夸大政策在融资侧支持的影响。这类政策的意图是防范信用风险,不是扶持某些房地产公司发展。

不过,政策上对房企释放出来的回暖信号,也让很多民营房企尤其是债务缠身的房企们,看到了自救成功的可能。

较近一段时间以来,与此前多数房企直接宣布违约不同的是,大部分房企在债务到期前,频频对外发布寻求债务展期的信号。

较新的消息是,绿地控股于5月27日提出债务展期申请,并将分批卖掉3000亿的资产抵抗债务风险,融侨集团也在同日提出了债务展期的申请。

“预计全国主要城市的销售回暖在三季度可以看到,因为该给的政策应该都有了,接下来就是信心的修复”,旭辉控股CFO杨欣进一步提出建议,“4月份以来,在销售相对比较萎缩的情况下,如果预售监管资金能够合理科学地回归,应该能够帮助头部房企穿越周期。”

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