惠州，跌麻了……

作者：迷人的X博士

“4.8折大甩卖”

惠州楼市，成功吸引了全国人民的目光。

这事还得从一则降价消息说起。近日，惠州大亚湾区一个叫臻悦府的楼盘，本来销售均价是14425元/平方米。但根据消息爆料，这个项目低楼层价格仅6800元/平方米，中高楼层价格也才7000元-7200元/平方米。也就是说，如果按低楼层售价算——

相当于打了4.8折。

虽说惠州的楼市大降价，其实早就开始了。例如惠阳白云新城的万城名座，单价直接从1.7万/㎡降到了1.3万/㎡；惠阳的中洲河谷花园，单价直降7000元/㎡，据说58折任选；还有东方铂悦府，直降5000元/㎡——打6折，还送永久车位……

但像臻悦府降这么狠的，还是头一个。这个降价幅度，据说已经打破了大亚湾的最低纪录。这已经不能叫做“甩卖”，更像是“贱卖”。

面对臻悦府如此狂野的降价行为，当地房管局工作人员给出的回应是——

房企降价属于市场行为，我们规定是不能够高于备案价。如果企业手续齐全、没有其他问题，可以正常网签。

好家伙，这是默许降价的节奏？要知道，就在数天前，江苏昆山两房企因为擅自降价，就被红头文件通报批评，措辞非常严厉。

面对这样的局面，还没买房的当然是拍手叫好，但那些刚刚买房的业主，可就急了：一觉醒来，刚买的房子就亏了50万，谁愿意啊？

于是，老业主集体维权。迫于压力，惠州市惠阳区住建局发文，表示将严厉查处首付贷、返首付、零首付等违规销售行为。

对于臻悦府的事件，房产管理局工作人员也回应，网传折扣低至4.8折系误读——

项目由精装改毛坯，备案价确实有所调整，但部分中介在介绍时，未清晰说明交付标准，造成了误解。

另外，据财联社消息，4.8折价格出售的大亚湾区臻悦府和6折卖房的惠阳区铂悦府，都遭遇了封盘。

“深圳后花园”的忧伤

对惠州楼市来说，降价不是什么新鲜事。

从去年开始，惠州楼市就进入了打折降价的行情。送首付、送装修、送车位、送购物卡都是常规套路了，有的楼盘价格甚至“跌回12年前”。

链家数据显示，惠州在售商品住宅项目约为200个，而目前明确有折扣的项目已经多达56个，超过1/4。

此外，根据米宅珠三角的统计，惠阳楼市的三个价格体系里，2020年下半年的时候，临深在15000-20000元/㎡，大亚湾在13000-17000元/㎡，澳头在10000-14000元/㎡。

时至今日，临深的到手价是13000-16000元/㎡，大亚湾是10000-14000元/㎡，澳头是8500-11000元/㎡。

普遍都打了八折！关键是，就这个折扣，新房还卖不动。

乐有家研究中心的数据显示，2023年4月，惠州一手住宅网签量5687套，环比下跌40%。

按理来说，惠州的基本面还不错，它是广东第五个“万亿工业大市”，既位于大湾区，又被称为深圳的“后花园”，长期是深圳购房人群外溢的考虑地之一。

这样一个地方，楼市何以至此？

一个重要的原因是，惠州的供应量实在太大了。根据惠州合纵联行数据，目前惠州新房库存量为1727.4万平方米，去化周期约34.2个月。其中，库存量最大的是大亚湾片区，达336.3万平方米。

这啥概念呢？也就是说，如果按现在这个去化速度，哪怕惠州不再盖新房，光消化掉现有库存，就要花近3年时间。更何况，惠州还在不断地建新房，据世联行不完全统计，惠州2023年的潜在供应新房面积就达430万平方米。

还有一个原因是，惠州既受到深圳的“辐射”，也同样受到反噬。此前，深圳原本计划接入惠州的两条地铁线——14、16号线双双被砍，这极大降低了很多深圳客的预期。

而且，为解决低收入群体的住房问题，近年来深圳不断加大保障房建设筹集和供应力度。这也意味着，很多原本选择惠州的人，可能会回流到深圳的保障房市场。

下一个“燕郊”？

上一个和惠州有着类似经历的地方，叫做燕郊。

燕郊隶属河北廊坊，但从地理位置上来看，它离北京更近。燕郊距北京天安门只有35公里，从燕郊开发区进入北京，只需跨过一条500米长的潮白河。

得天独厚的地理位置，让燕郊被寄予厚望——承接北京产业和人口转移的“试验田”。

当“环首都经济圈”的美好构想与“北京最严楼市调控潮”一经碰撞，环京楼市便迸发出极大的力量，燕郊楼市更是冲在最前方。

2010年，燕郊的房价上涨至9000元/平，而2009年，这里的房价还只有3000~4000元/平，翻了整整一倍。

到了2014年11月，燕郊房价已经冲破了1万大关。彼时，北京房价也才3.5万，深圳还是2.4万，杭州只有1.7万。

通州被确定为北京行政副中心，加上北京发布“317严政”，更是把燕郊彻底推上巅峰。

无数在北京遭到限购的北漂和炒房客涌入燕郊，他们将燕郊房价带到4万+，并且憧憬着5万元时代。

但这场好梦，被一纸调控令无情惊醒。北京出台史上最严楼市调控之后，2017年6月，廊坊限购政策升级：本地户籍只能拥有2套住房，外地购房客需满足当地连续3年社保或纳税证明，才能在当地购买1套新房。

一夜之间，无数“北漂族”及投资客被拒之门外。随之而来的是，不少楼盘从最高点3.5万元/平米，跌至1.5万/平，缩水超6成。无数购房者，沦为了“高位接盘侠”，甚至走向断供的境地。

作为一个房价腰斩的地方，燕郊也被称作是“炒房客的覆灭之地”。这时人们才发现，离北京再近，燕郊也终究不属于北京。

而这背后，藏着一个被忽视的朴素真理：缺乏强劲持久的经济、产业和人口，只靠概念炒作堆起来的楼市，注定将受到现实的暴击。

遥想数年前，惠州卖出了大量土地，很多还是百万平米以上的超级地块。看着如今的天量库存，还真是：卖地一时爽，卖房愁断肠。

惠州之外，很多城市也在琢磨着降价。据不完全统计，今年以来，已有近20城发布“购房团购”相关政策及活动，悄悄降价卖房的心思不言而喻。

在我看来，这是好事。面对房地产这个大泡沫，与其被动挨锤，不如主动出击！

当潮水退去，你会发现大家都在裸泳，早点上岸才是王道。