租金回报率飙升,房东迎来狂欢!

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2024年10月8日租金回报率飙升,房东迎来狂欢!已关闭评论 65 2641字阅读8分48秒

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租金回报率飙升,房东迎来狂欢!

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前不久,诸葛数据发布了一份报告《上半年重点50城租售比调查》,租金回报率创了六年来新高,跑赢四大行5年期定存利率。

数据显示,2024年上半年重点50城的平均租金回报率为2.03%,比2023年同期上涨0.07个百分点。

看数据不明显,直接上图:
租金回报率飙升,房东迎来狂欢!
数据来源:诸葛研究院

租金回报率最低是在2021-2023年,都只有1.96%,这三年,实际也是房价掉转震荡的三年。

拉长时间线,整体看过去六年,租金回报率呈现“先降后稳再升”的趋势。

以前大家经常提1:300,就是国际上的平均租售比,进而来吐槽国内房价。

但有意思的是,这轮房价调整几年之后,风向变了,很多城市虽然房价没有企稳,但租售比却在直线上升。

提到租售比,有个公式:租售比=租金房产价值,假设租金水平保持不变,将房子租出去,多少个月可以收回成本。

目前国际一线城市的租售比普遍多少呢?

纽约:3~5%;伦敦:2.5~5%
巴黎:2.5~5%;
新加坡:2.5~4%
东京:3.5~6%;
首尔:<=2%

国内目前2%左右,上海租售比不到2%,这个租售比相对于国际来讲肯定是低的。

数据对比发现,虽然50城的租金回报率能达到2.03%,但和十年期国债收益2.23%比,还是欠了些。

租金回报率飙升,房东迎来狂欢!

不过虽然没有排第一,但整体回报相对于基金市场的平均收益、五大行5年期定存,1年期国债要好。

具体到城市上,城市能级越高、产品越好,租金回报反而越低。

数据显示,上半年一线城市租金回报率为1.79%,同比回落约0.01%;

二线城市租金回报率为1.92%,同比上升0.09%;

三四线城市租金回报率为2.46%,同比上升0.12%。

二三线城市租金回报率飙升,房东们这下是真笑了。

数据看,高租金回报率主要在弱二线、三四线城市为主,比如银川租金回报率4.58%领跑。低租金回报率的厦门,只有1.32%。

像前面提到的银川,租售比很高,不用30年就可以通过出租收回购房成本,类似的城市还有乌鲁木齐、贵阳。

为什么这些城市的租售比能够上去,原因我想大家都非常清楚。



2

这几年随着房价跌到一定区间,部分位置好、租金高、空置率低的房子,的确逐渐体现出了收益价值。

之前央行还特意发过一个报告,报告中提到:

1、租金是影响住房价值的核心变量。

这话的意思很明确,要想房价企稳,那租金是关键,提高租金更关键。

2、资产有价值,是因为会带来未来现金流收益。

未来现金流收益,有一个公式:

租金回报率飙升,房东迎来狂欢!
(注:P为价格、CF为现金流、t为第几年、r为贴现率)

我们通过预测未来现金流,以适当的折现率进行折现,可以确定各种资产现在的价值,这个模型我之前在做投资分析的时候也会用到,这里大家不必记忆,我举个例子就非常清晰了。

假设小艺500万的价格买入上海一套房子,如果将这套房子租出去,每年能产生3%的租金回报率,也就是每年能产生15万的房租收益,5年后,小艺以591万卖出(500x1.034^5=591万,目前上海首套房商业贷款利率为3.4%,假设你所买的上海房子刚好跑到上海首套房商贷利率水准)。

那在这5年间,我们持有该房产所产生的现金流分别:是第1到第4年每年产生的现金流各15万,再加上第5年产生卖出的价格,实际产生591万的现金流。

以上这个案例,是不错的现金流收益,有较好的未来现金流收益,才会有人愿意买房,否则如果买房成本高于租房成本,大部分人可能更倾向于租房。

租金回报率飙升,房东迎来狂欢!

央妈的报告中也提到了未来要把租售比收益提上去,提到多少才算合理呢?

我们知道房子的变现难度其实很大,比理财、股票和大额存单要大很多,拿上海举例,不满五年上市交易的,就得全额缴纳增值税,这就限制了房子的变现难度。

另外楼市本身还受政策、市场供需关系影响,理论上变现越难的资产回报率应该更高。

3

但问题是,现在并非这样,租售比也并没有提高。

一边是爆炸式的供给,像上海相比2021年保租房供给大涨419%,比去年年底增长约36%。

这么多保租房上市,供给太多了,租金很难上去。

就当前的情况来看,想要租金上涨,一线城市非常难。前面我去调研上海租赁市场的时候跟大家分享过一期内容,现在一线城市的外环,不是租金降不降的问题,是人都跑了,没人租,房子空着的问题。

一边是房租收入比在继续下降,易居研究院的数据显示,上海8月房租收入比已经降到了30.59%,相比2022年占比45%,租客的资金压力大幅降低,已处于合理区间内。

但哪怕是这样,中外环大部分房东,手里的房子空着的还很多。

租金回报率飙升,房东迎来狂欢!
数据来源:易居研究院

以上是一线城市的现状,二三线甚至其它更低能级的一些城市,反而在慢慢变好,租售比在提高。

作为房东,如何提高租售比?

有专家给出了三招:

1、提高租金,通过改善物业条件、提供优质服务或位于高需求区域的房产来提高租金水平。有的房东,对房产进行装修升级或提供额外服务,以吸引愿意支付更高租金的租户。

2、降低房价:在房价下降的市场中购买房产,可以降低整体的房产成本,从而提高租售比。

3、增加租赁期限:长期租赁合同可以提供更稳定的租金收入,有助于提高租售比。
以上三招,招招不行,我认为均属于刻舟求剑。

提高租金要根据市场环境来,不是随口一说就把一个城市的租金提高,提高租金的前提是提高全市场的工资收入。

降低房价,对于二三线城市而言,房价已经跌差不多了,再跌下去,就会像股票一样,越是下跌的过程中抛售的人只会更多,越是下跌的过程中房子越没有人买,这是人性;最后一条,勉强能接受,但也因人而异。

总的来说,租售比绝不是衡量房价企稳的唯一标准,我们可以通过这个数据参考二三线城市房价指数未来的稳定性,但对于一线城市,租售比并不适用。

如果单看租售比,上海的房价可能还有30%的跌幅,但可能吗?很多人已经在过去跌没了首付,再跌30%会发生系统性风险,肯定不能这样算。

本身对于一线城市而言,买房和租售的人就是两类人。

说白了,上海的房价是由买得起的20%人来决定的,而上海的租金是由买不起房的80%人来决定的。

这句话,同样适用于北京、深圳、广州、杭州这样的城市。

选择买房的人,本质上是在用真金白银买入一张代表城市的“股票”,人民有期待,希望能够从本地未来的发展中分享一份收益;而选择租房的人,本质上可能更看重生活的灵活性和自由度。

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