今日再看2017年关于写字楼,商铺,酒店式公寓的比较

业主方
业主方
业主方
801
文章
2
评论
2020年8月16日 1 203 2680字阅读8分56秒

无意中翻阅之前的邮件,分析了市场上一些关于商业地产包括写字楼,商铺,酒店式公寓的比较,转头4年过去了,发现市场逻辑变化了不少:

关于写字楼,商铺,酒店式公寓的比较

我在上海做商业地产已经5年了,无论是买卖还是租赁对内部的情况都有所了解,所以对商业地产的分类做一个简要的分析:

商业地产我把它分为商铺,写字楼,以及目前比较火热的酒店式公寓三种产品:(如下主要是以上海的情况来做分析),接下来我们做一个比较分析。

 商铺情况:

对于商铺来说,传统商铺受到电商以及规模化的大体量商场的出现,导致未来价值会越来越低,住宅小区商铺,从购物中心、百货商场再到批发市场,整个商业体量人均面积非常高。

因此,在这种情况下,未来商铺风险比较大,但新型购物中心可能成为新型的城市商业中心,这些商铺可能会有机会。

据统计,目前市场上除了中山公园龙之梦,打浦桥的日月光,黄浦区的来福士,宜山路的光启城等的核心区域有稳定的回报收入之外,其他非核心区域的整体回报收入都不高,有些地方还不到2%比如说淮海中路靠近常熟路附近很多铺子都空关了,南京西路附近的金鹰国际广场商业裙房的7-9层全部改成办公楼,最近恒隆广场的铺子由于长时间不赚钱也在转型,回报率甚至低于住宅。

在此种情况下,投资人所承受的压力可想而知。因此,对于商铺的投资就取决于未来增值空间,在此种情况下,相对于做全产品线的商场,专做吃喝玩乐的商场有一定的增值空间,比如说环球港就是一个明显的例子,内部很多做服装的商家不断关闭转型做餐饮。

增值源于城市配套的形成、人口的导入。只有整个区域的成熟,才能带来价值提升。换句话说,商铺是要靠培养的。

如果过去是“一铺养三代”,那现在买了商铺不赔就行了,未来商业商铺再建设下去就是“三代赔一铺”。有数据证明,去年和今年全上海不断要开业的商业体大约有40个,有点过剩了。因此,这样的商铺即便在上海(楼盘),投资价值也不大。

从目前情况来看,有两种模式将成为未来商业心的增长点。一种是新的购物中心模式的形成(例如说虹口的瑞虹新天地),还会衍生出两到三个购物中心,而这种以购物中心为主的商圈将取代传统的以百货公司为主的商圈,成为新的价值点;另一种模式是政府打造的新区模式(比如说大虹桥,虹桥核心区),随着人口的慢慢导入,商圈配套的逐渐成熟,商铺就有提升的价值。

上海还有一个说法就是,“旺铺不卖”,前面提到的,日月光,光启城,来福士,龙之梦,里面的商铺都是只租不售的,包括南京东路上的铺子,我还从来就没有听说过卖过的。即使买了类似于大虹桥,比如说虹桥龙湖天街的铺子有很大发展潜力,客户也要做好养铺子的心理准备。

 

办公楼近况:

上海写字楼投资市场保持活跃,据高力国际统计数据,2017年首个季度共有九项交易达成,其总值约合人民币161亿元。国内外投资者以及国内自用买家皆支撑了市场的活跃度。

上海次中心甲级写字楼物业市场第一季度新增供应为历史最高水平(按面积)。

瞩目的交易包括:

嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业以人民币53.3亿元(或人民币39,486元每平方米)从复星购得黄浦的外滩金融中心(含多业态的综合体)50%的股权

Kland以人民币39.2亿元(或约人民币70,000元每平方米)从黑石购得静安的嘉地中心

黑岩以人民币13.6亿元(或人民币42,906元每平方米)从沪港联合购得普陀的中港汇大厦

星桥腾飞集团以估计总价人民币13.2亿元(或约人民币53,000元每平方米)从AEW购得黄浦的宝龙大厦

江苏盐城投资集团以人民币11.3亿元(或人民币55,000元每平方米)从保利绿地购得杨浦的保利绿地广场B1座

以及前海人寿以人民币9.2亿元(或人民币37,909元每平方米)从上海众合地产购入闵行的虹桥绿谷E座

 

瞩目的租赁交易包括:

3M在长宁的万都中心续租并扩租约2万平方米

杭州银行在黄浦的外滩金融中心租赁约13,000平方米

Vanguard在浦东陆家嘴的环球金融中心租赁约1,200平方米

赫基国际集团从静安的恒隆广场搬迁至香港新业中心T1并租赁1,200平方米

律所竞天公诚在徐汇的嘉华中心扩租并租赁约1,900平方米

若干公司迁至黄浦的歌斐中心,包括百事公司(8,000平方米)、Deckers Brands(2,270平方米)、以及索诺瓦(1,200平方米)

大都会保险在虹口的星荟中心租赁约3,500平;

谷歌在虹口的星荟中心租赁约2,400平方米

以及新力科技、途虎养车和泛亚景观设计分别在闵行的万科中心、城开中心及丰树商业城D座租赁约4,500、4,000及1,600平方米。

 

这是今年前三季度发生的真实数据,我们可以看出,写字楼买卖与租赁市场相当活跃。而且这些名企有一种去中心化的趋势,更偏向于一些副中心楼品好,价格低的楼盘。而非传统的非梅泰恒不租的看法。

最近政府又推出了商办市场的最新政策,罗列要点如下:总结出来四点:现存市场上一手小面积办公楼只会越来越稀缺!

1、办公用地不得建设公寓式类型办公。

2、商业用地不得建设酒店式公寓。

3、办公出售面积以“层”为单位。

4、商业项目只能自持。

 

 关于酒店式公寓:

酒店式公寓具有办公楼和住宅的双重优点,由于太火,政府已经禁止网签了,不能买卖了。这里就不多说了。

目前在卖的一手商铺项目主要集中在大虹桥。(特点:收益高,风险高)

 

1, 龙湖天街:均价10w   100左右的

2 ,   新华联:均价10w       100方左右的

目前在售的一手办公楼项目:(特点:稳重有升,回报稳定)

1,恒基旭辉中心,4.8w     大虹桥核心区,周围竞品太多,供应大

2,虹桥世界中心,4-4.5w   紧靠国家会展中心

3,苏宁天御国际广场,4w   长风板块,离地铁稍微有点远,

4,近铁城市广场,4.2w       金沙江路靠近中环线,周围价格租的不贵。

5,华文国际广场,3.6w       内环内,延安西路靠近内环线

6,soho中山广场,4.7w      内环内,跟华闻国际广场紧靠着

7,城开中心,4.6w              1号线莲花路站,未来还有20号线地铁上盖,闵行莘庄板块最好的办公楼,同时周围没有多少供应量,这个是我重点推荐的。

8,七宝宝龙城,3.6w           9号线七宝站附近

9,万科七宝国际,3.4w       9号线九亭附近

我在这里可以说把上海浦西一手的市场都包括完了。二手市场上也有很多房子,这个市场的我涉及的不多,所以不敢多说哪个好坏!

个人愚见,仅供参考!

张涛   Ethan

 

4年过去了,关于写字楼,商铺,酒店式公寓的比较看法:

商铺的未来还是4年前的判断,可能会更悲观。

写字楼的行情受疫情影响,当年比较看好的写字楼井喷的有点过分了,未来比较惨淡。

酒店式公寓维持在之前的逻辑。

国际航运金融大厦 浦东新区

国际航运金融大厦

国际航运金融大厦坐落于浦东新区陆家嘴金融贸易区,位置优越,交通便利。西眺东方明珠,经延安东路隧道上延安路高架,可直取虹桥机场;北濒浦江,玉带环绕,杨浦大桥与两岸美景一览无余;举目南眺,世纪大道、源深体...
恒积大厦 淮海路

恒积大厦

恒基大厦 黄浦区:淮海路99号,恒积大厦13F➕16F 面积:158-162-172-196-247平可组合 报价:4.9元.物业26元/平/天 装修:精装修全配,7月底交房 目前整个恒积大厦项目大部...
双鸽大厦 竹园

双鸽大厦

双鸽大厦写字楼出租 面积:398平,物业:25.3元       特价:5.9元特价       装修:豪装家具齐全交付       地铁:4.6号线浦电路2号口上盖   双鸽大厦 的外形恰...
东贤大厦 静安区

东贤大厦

东贤大厦-静安区市北商圈5A甲级写字楼 东贤大厦地处大宁CBD核心地段   【项目】:东贤大厦 【位置】:江场路1228弄33号 【价格】:3.8元/平方米/天 【物业】:28元/平方米/天...

您必须才能发表评论!

评论:1   其中:访客  0   博主  0
    • ethan ethan

      商铺和写字楼及酒店式公寓的区别,哪一种更值得投资?投资商铺、写字楼、酒店式公寓与购买住宅的区别?
      一、商铺:
      有句俗语是“一铺养三代”,商铺投资丰厚的利润诱惑,令越来越多的人怦然心动。
      投资商铺的人群大致分为四种:
      1)、购买小量商铺出租或待其升值后转手获利的小业主;
      2)、包租客以批发价的租金“吃”进相当数量的商铺,经过适当包装后,再以零售价分租,赚取其中的差价利润;
      3)、自营商铺,购买者买入后自己经营;
      4)、还有的投资养老。
      一般而言,相对于银行的低利息,如果投资小型商铺,其租金的收益绝对高于银行利息,而且商铺的价值会因其周边的配套设施不断成熟而迅速上升。
      在决定投资对象之前,以下几个方面必须注意:
      一是要了解这块地。所处地段的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力。首先要关心的是市政规划,投资者必须对该商铺未来的环境有深入了解,以保证商铺本身的价值提升。
      二是要了解开发商。开发商的实力、信用度、经验等等,都直接关系到该商城能否真正形成。有实力的开发商能在商城的硬件建设方面加大投入,优化硬件环境;信用好,才能保证给业主的承诺兑现;有过成功开发商城的经验的开发商,对于新商城的构建,更能轻车熟路。
      三是要掌握市场行情。一个店面值多少钱,是由它的租金水平所决定的。在购买之前,要对该地段商铺现在及未来几年的租金水平有所了解,才能计算其现在的价格是否合理。
      二、写字楼
      作为商务办公用的写字楼,许多中小企业及个人投资者像买住宅一样地购买写字楼。
      一般来说,投资写字楼需要关注以下几个方面的问题:
      1、 区位:因为房地产的增值主要来源于土地的增值,而城市的主中心区域范围有限,是否位于城市未来的CBD区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。所以,“第一是地段,第二是地段,第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。
      2、 档次: 投资写字楼要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的首要目的,就是为了提升企业形象,在投资能力有限的情况下,选择面积相对较小但能体现档次的写字楼风险较小。如交通能否四通八达,停车场的设计是否合理、建筑立面及品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、采光通风是否良好等等。
      3、 软性配套:在软性配套方面,着重看信息化配置和智能化配置,基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。
      4、 物业管理:物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素,首先要看物管公司的品牌和社会口碑。
      5、 置业门槛和投资回报:置业门槛的高低决定了投入的大小,是否能通过银行按揭购买,只需首付,后续通过“以租养贷”的方式来供楼,也就是“以小博大”,让租用的企业为你供楼,几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。
      三、酒店式公寓
      酒店式公寓是一种全新的物业概念。由于现在的一些大中城市,人口流动性增强,以部分年轻人为主的家庭模式出现,这种趋势直接导致了酒店式公寓的出现。目前各大中城市已经形成了一个高学历、高素质和国际化的高级商务人士阶层,这一阶层拥有非常可观的商务消费能力,而传统的物业管理对他们来说已经不能适应其快节奏的生活。
      酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体,具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店,在服务上比酒店更胜一筹。它同时与SOHO概念中居家办公有所区别,它具备了星级酒店的配套和服务。
      酒店式公寓是投资型置业者,尤其是异地置业者的首选。

      购买商铺、写字楼、酒店式公寓与购买住宅的区别:
      1、 商铺、写字楼、酒店式公寓三者均不限购、不限贷;相对于购买住宅,投资者可以根据自己的经济实力购买几套或者多套。
      2、 产权年限不同:商铺、写字楼、酒店式公寓三者一般产权40年或者50年;而住宅一般都是70年。