今日再看2017年关于写字楼，商铺，酒店式公寓的比较

无意中翻阅之前的邮件，分析了市场上一些关于商业地产包括写字楼，商铺，酒店式公寓的比较，转头4年过去了，发现市场逻辑变化了不少：

文章源自上海写字楼租赁-https://www.shanghaixiezilou.cn/15451.html

我在上海做商业地产已经5年了，无论是买卖还是租赁对内部的情况都有所了解，所以对商业地产的分类做一个简要的分析：文章源自上海写字楼租赁-https://www.shanghaixiezilou.cn/15451.html

商业地产我把它分为商铺，写字楼，以及目前比较火热的酒店式公寓三种产品：（如下主要是以上海的情况来做分析），接下来我们做一个比较分析。文章源自上海写字楼租赁-https://www.shanghaixiezilou.cn/15451.html

 商铺情况：

对于商铺来说，传统商铺受到电商以及规模化的大体量商场的出现，导致未来价值会越来越低，住宅小区商铺，从购物中心、百货商场再到批发市场，整个商业体量人均面积非常高。文章源自上海写字楼租赁-https://www.shanghaixiezilou.cn/15451.html

因此，在这种情况下，未来商铺风险比较大，但新型购物中心可能成为新型的城市商业中心，这些商铺可能会有机会。文章源自上海写字楼租赁-https://www.shanghaixiezilou.cn/15451.html

据统计，目前市场上除了中山公园龙之梦，打浦桥的日月光，黄浦区的来福士，宜山路的光启城等的核心区域有稳定的回报收入之外，其他非核心区域的整体回报收入都不高，有些地方还不到2%比如说淮海中路靠近常熟路附近很多铺子都空关了，南京西路附近的金鹰国际广场商业裙房的7-9层全部改成办公楼，较近恒隆广场的铺子由于长时间不赚钱也在转型，回报率甚至低于住宅。文章源自上海写字楼租赁-https://www.shanghaixiezilou.cn/15451.html

在此种情况下，投资人所承受的压力可想而知。因此，对于商铺的投资就取决于未来增值空间，在此种情况下，相对于做全产品线的商场，专做吃喝玩乐的商场有一定的增值空间，比如说环球港就是一个明显的例子，内部很多做服装的商家不断关闭转型做餐饮。文章源自上海写字楼租赁-https://www.shanghaixiezilou.cn/15451.html

增值源于城市配套的形成、人口的导入。只有整个区域的成熟，才能带来价值提升。换句话说，商铺是要靠培养的。文章源自上海写字楼租赁-https://www.shanghaixiezilou.cn/15451.html

如果过去是“一铺养三代”，那现在买了商铺不赔就行了，未来商业商铺再建设下去就是“三代赔一铺”。有数据证明，去年和今年全上海不断要开业的商业体大约有40个，有点过剩了。因此，这样的商铺即便在上海（楼盘），投资价值也不大。文章源自上海写字楼租赁-https://www.shanghaixiezilou.cn/15451.html

从目前情况来看，有两种模式将成为未来商业心的增长点。一种是新的购物中心模式的形成（例如说虹口的瑞虹新天地），还会衍生出两到三个购物中心，而这种以购物中心为主的商圈将取代传统的以百货公司为主的商圈，成为新的价值点；另一种模式是政府打造的新区模式（比如说大虹桥，虹桥核心区），随着人口的慢慢导入，商圈配套的逐渐成熟，商铺就有提升的价值。文章源自上海写字楼租赁-https://www.shanghaixiezilou.cn/15451.html

上海还有一个说法就是，“旺铺不卖”，前面提到的，日月光，光启城，来福士，龙之梦，里面的商铺都是只租不售的，包括南京东路上的铺子，我还从来就没有听说过卖过的。即使买了类似于大虹桥，比如说虹桥龙湖天街的铺子有很大发展潜力，客户也要做好养铺子的心理准备。

办公楼近况：

上海写字楼投资市场保持活跃，据高力国际统计数据，2017年*季度共有九项交易达成，其总值约合人民币161亿元。国内外投资者以及国内自用买家皆支撑了市场的活跃度。

上海次中心甲级写字楼物业市场第*季度新增供应为历史较高水平（按面积）。

瞩目的交易包括：

嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业以人民币53.3亿元（或人民币39,486元每平方米）从复星购得黄浦的外滩金融中心（含多业态的综合体）50%的股权

Kland以人民币39.2亿元（或约人民币70,000元每平方米）从黑石购得静安的嘉地中心

黑岩以人民币13.6亿元（或人民币42,906元每平方米）从沪港联合购得普陀的中港汇大厦

星桥腾飞集团以估计总价人民币13.2亿元（或约人民币53,000元每平方米）从AEW购得黄浦的宝龙大厦

江苏盐城投资集团以人民币11.3亿元（或人民币55,000元每平方米）从保利绿地购得杨浦的保利绿地广场B1座

以及前海人寿以人民币9.2亿元（或人民币37,909元每平方米）从上海众合地产购入闵行的虹桥绿谷E座

瞩目的租赁交易包括：

3M在长宁的万都中心续租并扩租约2万平方米

杭州银行在黄浦的外滩金融中心租赁约13,000平方米

Vanguard在浦东陆家嘴的环球金融中心租赁约1,200平方米

赫基国际集团从静安的恒隆广场搬迁至香港新业中心T1并租赁1,200平方米

律所竞天公诚在徐汇的嘉华中心扩租并租赁约1,900平方米

若干公司迁至黄浦的歌斐中心，包括百事公司（8,000平方米）、Deckers Brands（2,270平方米）、以及索诺瓦（1,200平方米）

大都会保险在虹口的星荟中心租赁约3,500平；

谷歌在虹口的星荟中心租赁约2,400平方米

以及新力科技、途虎养车和泛亚景观设计分别在闵行的万科中心、城开中心及丰树商业城D座租赁约4,500、4,000及1,600平方米。

这是今年前三季度发生的真实数据，我们可以看出，写字楼买卖与租赁市场相当活跃。而且这些名企有一种去中心化的趋势，更偏向于一些副中心楼品好，价格低的楼盘。而非传统的非梅泰恒不租的看法。

较近政府又推出了商办市场的较新政策，罗列要点如下：总结出来四点：现存市场上一手小面积办公楼只会越来越稀缺！

1、办公用地不得建设公寓式类型办公。

2、商业用地不得建设酒店式公寓。

3、办公出售面积以“层”为单位。

4、商业项目只能自持。

 关于酒店式公寓：

酒店式公寓具有办公楼和住宅的双重优点，由于太火，政府已经禁止网签了，不能买卖了。这里就不多说了。

目前在卖的一手商铺项目主要集中在大虹桥。（特点：收益高，风险高）

1， 龙湖天街：均价10w   100左右的

2 ,   新华联：均价10w       100方左右的

目前在售的一手办公楼项目：（特点：稳重有升，回报稳定）

1，恒基旭辉中心，4.8w     大虹桥核心区，周围竞品太多，供应大

2，虹桥*中心，4-4.5w   紧靠国家会展中心

3，苏宁天御国际广场，4w   长风板块，离地铁稍微有点远，

4，近铁城市广场，4.2w       金沙江路靠近中环线，周围价格租的不贵。

5，华文国际广场，3.6w       内环内，延安西路靠近内环线

6，soho中山广场，4.7w      内环内，跟华闻国际广场紧靠着

7，城开中心，4.6w              1号线莲花路站，未来还有20号线地铁上盖，闵行莘庄板块较好的办公楼，同时周围没有多少供应量，这个是我重点推荐的。

8，七宝宝龙城，3.6w           9号线七宝站附近

9，万科七宝国际，3.4w       9号线九亭附近

我在这里可以说把上海浦西一手的市场都包括完了。二手市场上也有很多房子，这个市场的我涉及的不多，所以不敢多说哪个好坏！

个人愚见，仅供参考！

张涛   Ethan

4年过去了，关于写字楼，商铺，酒店式公寓的比较看法：

商铺的未来还是4年前的判断，可能会更悲观。

写字楼的行情受疫情影响，当年比较看好的写字楼井喷的有点过分了，未来比较惨淡。

酒店式公寓维持在之前的逻辑。