海上海弘基休闲广场为什么一直不温不火

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2021年3月19日海上海弘基休闲广场为什么一直不温不火已关闭评论 9 1167字阅读3分53秒

上海虹口区的“海上海弘基休闲广场”,是一条位于上海市中心的死街,也就是一个死去的3万多平方米的社区商业。

如图所示,项目西侧是一排写字楼,东侧是高层住宅楼,整个社区商业街夹在办公楼与住宅楼中间——这是一条总建筑面积达3万多平方米、南北长约300多米的三层楼长街,见图二。

海上海弘基休闲广场

该项目建成于本世纪初,由上海某国企开发。10年前项目名叫“海上海商业街”,由本地人经营,开什么店就死什么店,经营者换了一拨又一拨,因经营不好,请了香港人来招商经营,改名为“海上海弘基休闲广场”,照样不行。

2021年3月7日笔者再去看了一下,整条街死样照旧,十年如一日,如图所示,“死街”本质不变!

按说这条社区商业街的位置极佳——上海内环以内的虹口区大连路与飞虹路是虹口区核心地段,3公里商圈常住人口超百万,那么这3万多平方米社区商业街怎么就能死呢?

作为商业地产专家,笔者看出来的死因起码有下面六点:

 

1.商业位置布置问题:

商业区块东西不临街,仅仅南北街口临小路,南北街长约300米,3万多平方米商业街被夹在办公区块与住宅区块中间。整个海上海项目楼盘总共分三个区块,从东往西依次是住宅区块、商业区块与办公区块。住宅占据了东侧临街面,办公占据了西侧临街面,做商业讲究是“金角、银边、草肚皮”,而设计师把本案商业区块商业全部塞进了“草肚皮”,塞在草肚皮里面的商业街,外部的顾客是很难亲近并光顾这条街的,见图二;

2. 商业动线与顾客集散点的问题:

本案南北向商业长街300多米,商业动线太长了,且商业街两端均没有设集散广场,中间不设集散点,人走进去以后就感觉到疲劳。商业动线讲究的是不能够太长,需要在每30到50米之间设置“集散点”,没有集散点的商业长街,人在里面行走索然无味;

 

3. 商业缺乏“通透性”与“光顾性”:

本案长街设计了两到三个90度急转弯,见图一,笔者走到街中段,站在街中段的笔者顿时失去方向感,不知身在何处,像2021年3月7日周日下午,下着蒙蒙小雨,整个环境显得灰暗,整条街不见一个人,笔者以为置身阴曹地府,忽然惊出一身冷汗,见图六;

4. 缺乏专用停车等配套设施:

尽管本步行街地下整个是空的,有地下车库,但身处步行街的顾客不知道如何下去车库,身处车库停好车的顾客找不到去步行街的电梯,这个车库是给写字楼与居民区配的,步行街顾客就不知道如何利用这个车库;

5. 整条商业街无封闭式物流系统:

送货配货运垃圾都是街上走,步行街两头零星开了几家餐馆,街边堆着垃圾臭气熏天;

6. “通用商业模式”设计开发的商业物业不适应现代商业组合商家的落户与运营:

海上海商业街物业产品是“通用商业模式”开发产物,全部都是统一层高、浅浅进深的三层楼,不适应对层高、荷载要求高的体验类项目落户,如体育健身、文化娱乐、运动业态落户,无法引进并落户聚人气的主力店,全部都是零售小店铺,自然就很难成活了。

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