上海办公租赁空置存量目前最高

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2021年8月10日 评论 170 950字阅读3分10秒

在国内疫情趋于稳定的情况下,房地产市场也从停摆、断崖式下跌的行情中走出来,并以超预期的速度稳步复苏。

相对住宅市场而言,非住宅市场反而压力相当大,疫情带来的压力将持续数年。办公楼整体供过于求,未来三年,一线城市供应量将持续增加,去化速度放缓的同时,租金和出租率将出现不同程度的下降。

CAIC 重点监测城市的办公市场数据显示, 2020 年前两个季度,重点城市办公市场平均租金连续普遍下行,继 2018 年四季度至今,重点城市平均租金已连续 8 个季度呈现下滑趋势。北京租金环比降幅最大为 4.5% ,但仍以 11.2 元/㎡/天的价格继续领跑全国办公市场,上海和杭州“以价换量”效果最为明显,出租率迎来小幅回升。

 

1,受疫情影响,一线城市平均租金集体下跌,北上深平均租金水平创三年最低,北京环比降幅最大为 4.5% ,广州表现最好与上季度持平。重点二线城市中南京、杭州、重庆均表现较为稳定,其中重庆平均租金逆势环比小幅上涨 0.7% 至 2.8 元/ ㎡ /天。

 

2,除了租金与出租率之外,办公租赁空置存量情况也是衡量各大城市办公室很重要的指标。

CAIC 监测的一线和重点二线城市数据显示,截至 2020 二季度,上海办公租赁空置存量最高为 312.2 万平方米,广州最低为 26 万平方米,北京和深圳空置存量较为接近。

以各城市近一年的月均净吸纳量为计算标准,截至 2020 年二季度从去化周期来看(此处去化周期计算不包含未来新增供应),广州去化周期最短为 18 月,虽然广州去化速度为一线城市中最低,2019 年月均净吸纳量为 1.5 万平方米, 但由于其相对合理的供需结构,租赁空置存量近年一直也处于低位。

去化周期最长的是南京,为 103 个月,南京的去化速度为监测7城中最低,虽然 51.5 万平方米的租赁空置存量在重点一线城市中属于低位,但仅 0.5 万平方米的月均净吸纳量呈现出办公租赁需求端催生不足,市场活力较低。

 

未来三年,随着一线城市供应量持续增加,办公楼整体供过于求,市场情况仍旧不容乐观。分城市来看,深圳未来供应要占到当前总体存量的 80% 以上,上海在 30% 多。由于未来整体办公室市场的供应量加大,市场将会继续面临较大压力,去化速度也将进一步放缓,北上广深去化周期分别为 16 年、11 年、10 年和 30 年,预计未来一段时期,租金和出租率还会出现不同程度的下降。

 

 

 

 

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