楼市观察:法拍房并未出现波动,但需警惕背后陷阱

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2022年4月21日楼市观察:法拍房并未出现波动,但需警惕背后陷阱已关闭评论 362 1441字阅读4分48秒

由于线下售楼处暂停开放,部分购房者将视线转向了法拍房。据界面楼市统计,4月1日-4月19日20天时间里,共有44套上海住宅用房在阿里平台进行拍卖,其中,成交了36套,成交率约为81%。

 

 

爆发式增长并未出现

 

“事实上,自从去年1月“沪十条”公布以来,对法拍房进行了限购,其成交就一直控制在较为稳定的范围之内。“相关行业从事者指出:“去年1月25日,颁布政策,将法拍房纳入限购,政策规定,竞买人参与竞买的,应当事先确定在本市具有购房资格,也就是单身限购一套,家庭限购二套。”

 

这样的政策将一部分购房者拒之门外,因此,其成交量一直都有所限制,该业内人士补充到:“目前来看,成交只有小幅上涨,但是幅度不大。”

 

事实上,法拍房一直是一个较为小众的细分领域,前述业内人士指出,其在房地产市场占比较少,目前来看,年均成交量,稳定在2000套左右。而当前之所以又被重新提上议程,或许疫情之下有业主出现了断供等原因有关。

 

值得注意的是,此前,关于法拍房的报道,多停留在“天价”、“名人”等光环加持下。而近日,关于张庭夫妇名下总价值17亿人民币,96套房产遭查封的消息又让法拍房进入人们视野。更为早先的报道则是去年11月,位于古北壹号的一套面积665㎡的法拍房,在多轮报价后较终以17.5亿成交,单价约为26.4万元/平方米。

 

聚焦到近期的市场表现,界面楼市不完全统计,在4月1日至4月19日,阿里拍卖上共有44套房源完成了交易,其中36套交易成功,8套流拍,成交成功率约为81%。

 

 

 

具体来看,环线以内的基本上可以卖到一个好价,而地段相对较差的房源,其成交情况可能与实际预估相差较大。另一方面,总价较高的房源,由于本身就较为稀缺,因此也卖到了一个好价钱。

 

除此之外,相较于期房,法拍房的另一个好处是现房,且视情况而定,还会赠送装修,基本上可以做到款清就拎包入住,这也给购房者提供了某种方便。与此同时,不同于期房花里胡哨的户型图和售楼处,法拍房所见即所得的特性也省去了部分麻烦。因此,这也是一个影响力。前述业内人士进一步补充道。

 

警惕其他风险

 

在地产业人士看来,当前,需要关注的不仅仅是法拍房本身,而是法拍房背后可能隐藏的危机。其表示:法拍房背后,可能是一个人或者企业的人生百态,房屋资产进入拍卖流程,只是一个微观缩影,要注意到其他层面可能诱发的变化。

 

而具体到执行层面,在上海正策律师事务所合伙人吴声威看来,当前出现的小幅上涨其实并不能反应问题,从破产到执行有一个过程,因此,目前公布的法拍房源存在一定的滞后性,一般来讲,需要半年甚至更长的时间,才可以走完整个流程。

与此同时,对于因疫情破产的业主。吴声威建议:第*和银行协商延迟还贷的时间,如果没有得到结果的话,可以向政府方面做一些反映,争取让政府出面协调银行能给到业主一个宽限期,度过宽限期。如果实在是没有办法协调,较后真到了要长期违约而且会面临房子被拍卖风险的时候,不如考虑自己把房子出售,用剩下的钱置换一套小点儿的房子,自己卖房子的风险要比法院拍卖的风险小一点,毕竟法院有可能流拍,出现价格较低的情况。

 

而对于要购买法拍房的业主,吴声威表示:需要注意的事情有以下四点:其一,自己有没有购房资格,该套法拍房的拍卖是否需要购房资格。其二,该套房屋是否有租约,如果有的话会影响自己实际入住。其三,如果需要贷款的话,提前了解可以贷款的额度以及如果出现贷款政策变化能否承担增加首付的金额。其四,了解税费的金额,因为绝大多数法拍房都会要求买家承担税费。

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