10万人经济大盘会议对房地产的影响

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2022年5月28日10万人经济大盘会议对房地产的影响已关闭评论 404 2446字阅读8分9秒
5月25日,国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议强调,扎实推动稳经济各项政策落地见效,保市场主体保就业保民生,确保经济运行在合理区间。央行行长在发言中再次重点提及房地产,督促金融机构坚持两个毫不动摇,加大对民营企业的支持力度,尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为;因城施策支持合理住房需求,维护房地产市场的平稳运行;适当提高宏观杠杆率,加强逆周期调节,支持财务可持续的企业适当加杠杆,居民家庭部门稳杠杆。

就房地产行业而言,释放哪些政策信号?未来房地产金融政策、地方调控政策又将如何演变?

 

撑地产对经济稳增长更显重要,行业从去杠杆到稳杠杆、全面落实两“支持”

聚焦全国稳住经济大盘电视电话会议,释放强烈的撑地产信号:

 

其一,房地产行业从去杠杆到稳杠杆。适当提高宏观杠杆率,加强逆周期调节,支持财务可持续的企业适当加杠杆,尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。居民家庭部门稳杠杆,支持金融机构对受疫情严重影响的个人住房与消费贷款。

其二,全面落实政治局会议的两个“支持”。支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

我们认为房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂。2021年,房地产业增加值77561亿元,比上年增长5.2%,拉动整体经济增长0.4个百分点,对GDP增长贡献率达到4.6%。受疫情影响,短期经济下行压力加剧,而在经济稳增长的政策大环境下,撑地产更显重要。

 

122省市政策放松但力度较弱,市场加速下行4月百城同比跌幅扩至60%

2022年以来,122省市政策放松,但政策力度较弱。其一,23城放松限购。例如南京,非户籍居民家庭只需缴纳6个月社保即可购房,六合、溧水无需社保可购1套房,但全面取消二手房限购的当天便被叫停。其二,32城放松限贷。例如郑州,认贷不认房,贷款已结清购买二套房享受首套贷款政策。其三,13城放松限售。例如苏州,二手房限售年限由5年降为3年。其四,43城财税托市。例如南宁,留邕人才、教职工购房契税全额补贴,普通市民购买首套房契税补贴50%。

受疫情影响,房地产市场加速下行,百城成交同比跌幅扩至60%。2022年4月,100个重点监测城市商品住宅成交2053万平方米,环比下降22%,同比跌幅扩至60%。其中,一线城市成交同比下降48%,上海市场陷入停摆。二线城市成交同比下降60%,武汉、宁波、重庆等同比跌幅皆超70%。三四线城市暂以62%同比跌幅居首,徐州、东营、湖州等不仅成交持续低位运行,而且打折降价愈加频繁。

10万人经济大盘会议对房地产的影响

房地产金融政策逆周期调节,支持房企融资、放松居民按揭拉动购房消费

我们认为房地产金融政策有望实行逆周期调节,房地产行业将从去杠杆转向稳杠杆。

一方面,支持企业合理融资需求,保持房地产融资平稳有序,帮扶企业经营尽快回归正轨。针对“暴雷”房企,也要给出实质性的解决方案,以便提振市场信心:

其一,改善房企融资环境,加大民企融资支持力度。支持房企合理的融资需求,尤其要加大民企融资支持力度,积极运用债券、中期票据等多种融资工具,全面提升民企融资额度,并降低企业融资成本,有序引导企业销售、购地、融资等经营行为尽早回归正轨。

其二,对经营暂遇困难的企业,不盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响较大、经营暂遇困难的房企,金融机构不盲目抽贷、断贷、压贷,支持企业保持资金链稳定。对还贷困难的企业,鼓励展期或续贷。对受疫情影响严重、贷款到期还款困难的房企,鼓励金融机构按照市场化方式予以展期或续贷,为企业接续资金。

其三,对优质企业兼并重组出险企业或项目,提供融资支持。金融机构要做好企业或项目并购金融服务,稳妥有序开展并购贷款业务,加大并购债券融资支持力度,积极提供兼并收购财务顾问服务,有序引导出险房企有序出清。

其四,区分项目风险与企业集团风险,支持优质项目融资及收并购,改善出险企业资金面。房企融资评判不单纯依据企业的偿债风险等级,而是在项目层面有所区分。即便是出险房企,也有一些销售及回款能力较好的优质项目,仍需给予必要的融资支持,并通过优质项目销售回款,间接改善出险企业资金面。

另一方面,全面放松居民按揭贷款政策,支持刚需和改善购房消费,引导房地产交易尽快恢复正常化。

其一,全面下调首付比例。除了一线城市之外,二线及三四线城市首付比例或将参照央行规定的较低下限执行:不限购城市首套房较低首付20%,二套房较低首付30%;限购城市首套房较低首付30%,二套房较低首付40%。

其二,放松限贷政策标准。例如认贷不认房,已有一套房且贷款结清的,再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。

其二,继续下调房贷利率。在全国首套房贷利率下限减20个基点之后,央行或将下调全国二套房贷利率下限,并向相应期限LPR靠拢。各线城市也将抓紧落实房贷利率优惠政策,继续下调首套以及二套房贷利率,并参照全国房贷利率下限执行。

地方放松政策频率及力度加码,弱二线及三四线将全面取消限购、限售

我们认为地方放松政策频率及力度加码,弱二线及三四线城市将全面取消限购、限售。

具体而言,一线城市市场需求及购买力较为坚挺,长期来看房价仍面临一定的上涨压力,短期内调控政策较难退出,但也存在局部放松的可能性,例如加快人才落户,支持其购房消费,各类人才可以通过落户变相获得购房资格。

弱二线以及三四线城市市场需求及购买力明显透支,房地产市场依旧面临较大的下行压力,仍需在政策层面予以呵护,积极出台有利政策,有望全面取消限购、限售等限制性措施,以便于提振市场信心,刺激刚需以及改善性购房消费,扭转市场下行预期。

压力城市更要通过财税刺激托市,积极支持多孩家庭、各类人才等购房消费:其一,下调房地产交易税费。例如购买首套房可以免征契税,购买二套房同样可以减半征收契税。其二,实行购房补贴。例如奖励二孩、三孩家庭购房,凡是购买商品住房的二孩、三孩家庭,由市、区财政部门予以奖励。又如实施人才购房补贴,凡是大专以上学历的各类人才购房,给予一次性购房补贴,高素质人才可以享受更高的补贴标准。

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