上海写字楼空置在急剧上升?当下适不适合租办公室?

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2020年9月2日 评论 188 2353字阅读7分50秒

美国经济学家马克·索恩顿写了本经济学著作:《摩天大楼诅咒》,这本书立论简单粗暴,用一句话概括就是:每次新造一座世界最高的摩天大楼,经济泡沫便会爆发,金融危机也就不远了——这就是所谓的 “ 摩天大楼诅咒 ”。

上海写字楼空置在急剧上升?当下适不适合租办公室?

摩天大楼一般都不是住宅,毕竟住宅负担不起那么高的维护费用。

 

以上海为例,一座30层左右的A级写字楼每个月的物管费每平30元,也就是说一家公司租一个200平左右的办公室,每个月的物管费就需要6000元。

 

这大约就是一线城市A级写字楼的维护成本,这还不是什么超级摩天大楼,如果超过50层,维护费还要直线飙升。

为什么说大楼造多了会引发萧条?逻辑线条很简单:低利率刺激经济增长——热钱泛滥向大城市集中——有限的土地和大笔的钱催生大厦——成本飙升导致各行业利润率下降——放弃租大楼的想法——空置。

 

也就是说,即使没有任何别的事发生,索恩顿也认为大楼们越造越多,会引发萧条,而他在2018年预计2020年将发生经济危机,因为这一年预计将是是沙特的摩天大厦落成之时。

最近的几个新闻,仿佛在佐证索恩顿的观点。

 

首先是北京东三环边上CBD核心区,修建了快10年的三星大厦终于完工了。这座三星总部大厦大约有10万平的办公面积,牛啊!

 

我专门搜索了下这座大厦的资料,确实是一座超级现代化智能写字楼,集办公、酒店、商业于一体。

 

然而,三星集团在中国还有多少业务呢?自己用得完这座大楼吗?用不完就要租出去,可北京现在的办公室空置率是多少呢?

 

据戴德梁行的数据显示,上半年北京的甲级写字楼的空置率达到了16.2%,比2019年上升了7.3个百分点,是近10年来的新高了;世邦魏理仕的报告也说,二季度北京的优质写字楼的净吸纳量为-3.87万㎡,连续两个季度负值。

 

退租的人比租的人多得多,包括北京金融街,空置率也是蹭蹭地上涨。

 

按理说,金融街对金融机构的吸引力是可以的,毕竟这里集中了中国最重要的金融管理部门——中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会等中国最高金融决策和监管机构都在之类,几乎所有有关中国金融的重大决策都在这里酝酿、讨论和最终形成。

 

然而现在的情况是,连这里的写字楼也在降价,以前报价18-20元/㎡/天的房源,现在报价10元/㎡/天,租金降了45-50%。

 

北京如此,上海怎么样?

上海写字楼空置在急剧上升?当下适不适合租办公室?

去年就有人预测2020年上海的写字楼空置率将达到27%,那会还没预计到疫情的影响,而现在的真实空置率,恐怕已经超过去年的预期。

上海写字楼空置在急剧上升?当下适不适合租办公室?

宏观数据还是太过抽象,笔者愿意把最近跟写字楼打交道的几件小事跟读者分享一下。

 

有一位友人的工作室,开在上海火车站附近的一座年代较久的写字楼,他跟我说,去年还算热闹的大楼,今年已经空出2/3了,同楼层的公司只剩一家,而且这一家里面原本有十多个员工,现在只剩两三个。

 

另一位外地友人要到上海开公司租楼,笔者陪同转了不少大厦,现在静安寺附近装修齐备、家具全配的写字楼,租金也就6元多/㎡/天,加上物管费,200平的办公室每月成本只有大约4万左右。而且我们走访的每个大厦,均有房出租,空置率上升明显。

 

而曾被资本追捧的联合办公也在今年不断被曝出关店、撤退的消息。

 

《经济观察报》的一篇报道提到,今年7月,曾在陆家嘴太平金融大厦一口气吞下两层楼近5500平方米办公空间的联合办公品牌米域,因为租金压力过大,且出租率持续走低,选择了退租关店。

上海写字楼空置在急剧上升?当下适不适合租办公室?

同为一线城市,深圳的情况又如何呢?一样不乐观。

 

深圳这几年的空置率话题已经不是新话题了,20%以上的空置率也不是这一两年的事了,曾被寄予厚望的金融中心前海空置率曾达到过65.7%,大半写字楼都是空的。

各地大造CBD的时代过去了吗?

 

曾经的高档写字楼,是皇帝的女儿不愁嫁,不是你挑楼,而是楼挑你。为什么现在写字楼的境况如此惨淡呢?

 

我想,应该有这么几个因素:

 

一就是疫情引发的公司倒闭潮和在家办公潮,许多公司在疫情中直接消失了,还有些公司惊奇的发现,原来在家办公也可以满足大多数工作要求。那么疫情结束后不如换个小点的办公室好了;

 

二是大环境不佳,在脱钩声浪中,类似新闻超级多:

 

2018年-2019年的10月之间,三星相继关闭了深圳、天津和仅剩的惠州工厂;

 

谷歌曾在2019年8月公开表示,由于中国的生产成本过高,未来将把像素智能手机的生产线转移到越南;

 

微软也计划将中国的生产线转移到越南,从今年的第二季度开始,微软计划在越南生产Surface Pro和Surface Go,包括Go拼盘在内的Surface产品。

 

既然生产减少了,服务贸易需求自然同步收缩,对办公大楼的需求也就相应降低了。

三是写字楼供给过度,由于长期的低利率和M2高增长,大量热钱涌入一线城市,曾经在住宅用地被控制的情形下,造写字楼是个好主意。

 

世邦魏理仕发布的《2020年中国区房地产市场展望》显示,2019年全国写字楼新交付面积约为740万平方米,为历史最高值。而2020年全国写字楼新增供应再创新高,将达到750万平方米左右。

上海写字楼空置在急剧上升?当下适不适合租办公室?

而新增的吸纳量呢?2019年只有300多万平方米,也就是说需求只有供给量的一半不到。严重供大于求的局面下,写字楼空置率节节攀升就不奇怪了。

 

索恩顿提出的“摩天大楼指数”融合了另一位经济学家卢卡斯·恩格尔哈德的理论,认为最关键的是观察一线城市的CBD,是否正大兴土木建摩天大楼。

 

因为在利率偏低的情况下,高收入者和热钱出于各种考虑会聚集到一线城市的CBD,也因此导致土地价格暴涨,楼层不得不越造越高。既然钱好借,那么即使不在一线城市而是在穷乡僻壤,能建也是要拼命建一下的:

而对中低收入人群来说,这方面的影响则相反,也即所谓的“坎蒂隆效应”——高通胀情况下“先到先得”,谁先抢到新增发的货币,谁就拔得头筹,后入场的人则不得不面对被割韭菜的命运,最后一轮韭菜割完了,危机也就到来了。

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