出生人口口骤降房价爆跌就在10年之后

业主方
业主方
业主方
966
文章
2
评论
2022年6月5日出生人口口骤降房价爆跌就在10年之后已关闭评论 53 3000字阅读10分0秒

 

2022年1~4月,中国商品房销售面积3.97亿平米,同比下降20.9%。

然后,很多房地产商说行情很差,房子卖不动了,整天一副要死要活的样子。

但我想说的是,这才哪到哪啊。

2021年,也就是去年,我们卖出了17.9亿平米的商品房。

这是个什么概念呢?

假定按每套房100平米算,那就是1790万套房。

我知道大城市里绝大多数房子都是90平米以下的小户型,但我们这先按照100平米算,每套房子大体平均值应该就在这附近。

这个数字高吗?

对比前几年,还真不算高,中国住宅销售量的峰值出现在2018年,随后连续3年都很平缓。

出生人口口骤降房价爆跌就在10年之后
但是,也不低,从这个图你可以看出来,这几年销售量都高高在上,是一个无论从任何角度看都很高的数值。
更重要的是,中国不可能长期维持这个高的销售量。
别说销售量下降20.9%,下降50%都是早晚的事。
一套100平的房能住几个人?
3个人总能住吧,再不行2个人总是可以住的。
去年卖了1700万套房,按每套房2个人算,那就是3400万人。
但是人口撑不住了。
2021年,中国出生人口为1062万人,同一年中国卖掉了1700万套房。
把出生人口的数量制成图表,你会发现和人口图明显对不上去。

当然,1062万人出生的那都是孩子,真正需要买房的是20岁以上的适婚群体。
2001年,中国出生1702万人,随后十几年出生人口一直在1500~1700万之间震荡。
看起来好像1700万人对应了1700万套房,数据对上去了。
但大家想一想,真的需要一个青年一套房吗?
现在独生子女多,流行无论男女都一人一套房,婚后合住一套,另一套租出去,所以1700万人买走了1700万套房。
但我想问的是,如果都是一人一套房,人人都想着拿出一套收租,那租给谁呢?
1700万人结婚,较多需要850万套房,这已经达到人人有房住的地步了,那还多出来850万套卖给谁了?
有人可能会说,卖给那些进城的农民工了,中国在不断的城镇化。
看起来好像很对,但如果把数据一列,就能看出问题。
1998~2021年,中国共销售正规商品房225.58亿平米,毛估2.25亿套房。
其中,2009~2021年这12年间,中国销售正规商品房184.38亿平米,毛估1.84亿套房。
出生人口口骤降房价爆跌就在10年之后
以上我统计的,仅为统计局公开的商品房销售面积,那些无房产证的私房其实也是可以住人的,数量其实相当庞大。
仅按商品房算,2亿套房至少可以住4~6亿人,如果考虑私房数量,数据则更为惊人。
中国的城市里有那么多人吗?
大部分流动人口较后都是回到老家宅基地养老的,他们买不起城里的房子,也没兴趣买,攒够钱给孩子在县城买一套娶媳妇就可以了,没有丝毫兴趣给自己也买一套。
无论从哪个角度来看,2亿套商品房都能满足中国人的居住需求了。
如果销售面积不能下降,少个20%房地产商就开始要死要活,那可真不行。
很明显我们不可能长期保持每年17亿平米的销售量,就算强行保持也撑不了几年。
中国的年度出生人口已经下降到了1000万人,20年后就是这批人结婚。
从公开数据来看,中国的结婚人口数量高峰出现在2013年,那一年有1347万对新人结婚,随后一路走低,2021年仅有763万对新人结婚。
这里面包含了二婚三婚的数据,但应该也可以大体看出头婚的减少规律。
出生人口口骤降房价爆跌就在10年之后
2021年结婚的人对应的是2000年之前出生的人。
从这个数据来反算,目前的结婚数量虽然是近些年来的历史较低,但会是未来的历史较高,以后不可能会超越这个数值,而且会节节下降。
以后的房子卖给谁呢?每年1700万套到底怎么卖呢?
所以,卖房数量总归会有一年开始下降的。
你可以把1700万套的数量再撑三年撑五年,但不可能永远这么撑下去。
因为每年没有1700万对新人出来买房,连700万对都够呛。
那你说,应该在哪一年把房产销售数量从1700万套下降至700万套,乃至于300万套呢?
好像哪一年这么降都不合适,肯定有人反对。
至于每年降一点,也有人反对,每一年都有人说今年经济形势不好,再等等,等到明年再说,然后明年复明年。
你说这可怎么办?好像也没啥好办法。
按每年1700万套的速度继续狂飙,再过5年,中国的存量商品房数量将突破3亿套。
即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地,这个3亿套也够中国人住了,要知道我这可是按平均每套100平的面积进行计算的,更别说你根本不可能把所有私房和宅基地拆成平地。
所以,目前这种情况肯定撑不了5年,现在这每年的卖房数量实在是高的有点离谱了。
如果卖房数量下降,但我们把房价拉上去,让销售总金额持平行不行。
比如说卖房数量减半,我们房价翻倍,这样房地产商的销售额就会不变,至少日子能好过点。
如果能做到那倒是没问题,但这方面的空间也已经被透支完了。
过去10年,中国的房地产是量价齐升,成交量年年暴涨,房价也是年年暴涨,让房地产商的财报数据高到不可思议。
如今不仅销售量到顶了,房价也到顶了。
虽然说强调租售比1.5%已经是老调重弹了,但这是本质经济规律,威力可以迟到,但不会缺席。
每年4%以上的房贷成本,让持有房产的人每年都在失血,而且失血情况很严重。
不涨就会亏,没量必然跌。
这种情况下还想着用房价翻倍来解决销售金额的问题?
请问房价还能怎么翻倍?房租能翻倍吗?
这种房贷失血问题其实很严重,远比大家想象的要严重。
不少人总是拿零几年买房的人暴赚来举例,说这批人已经赚翻了,房贷早还完了,根本不用考虑房贷利息问题。
我刚才已经把商品销售面积的公开数据制成表格了,中国20年来总共销售了2.25亿套房,其中1.84亿套都是09年之后卖出去的。
这批人还贷不过13年,没还清的人是大多数。
还有更不怎么好看的数据。
2015~2021年这6年,也就是房价较终暴涨这一轮,中国总共销售了117.3亿平米的商品房,折合1.17亿套房。
也就是说,中国销售的所有商品房里,买在2015年之后较高点,背负巨额房贷的人群,数量占比为总商品房数量的一半。
不要总拿2001年买房的神话来诱惑后来人,至少一半的买房人都是2015年之后买的房。
如果房价暴跌,跌到2015年之前,这批人怎么办?
那可是1亿套房!
从2018年开始算到2021年,较近4年的买房人是惨中惨,顶点中的顶点接盘,从买房之日起就一直在亏。
这批人买房合计71.82亿平米,折合7100万套房,为中国有史以来销售商品房总量的1/3那么多。
这可真的不是一个小数,属于一个很大,大到不敢碰的雷。
这个雷不能动,也不敢动,没人敢让全国1/3的商品房业主亏损惨重。
但要维持现状,就需要每年持续不断的卖出1700万套房,或者持续涨价。
人口规律已经决定了这个离谱的销售量是不可持续的,而租售比这个经济规律也已经决定房价持续上涨也是不可持续的。
目前这种情况已经撑不了几年了,拼尽全力也就三五年,留给我们拆雷的时间真的不多了。
但还有很多既得利益者拼命抵制调控政策,拼命想把这个雷再给弄大点,总指望这个雷不会炸在自己手上。
也许他们能侥幸逃脱,但这个雷总归会炸在某一个人手中。
一个一年出生1000万人口的国家,不可能需要每年1700万套房,这账无论如何都算不过来,地产进入大拐点无非就是个时间问题。
一年过去很快的,刷的一下就没了,而我们已经没几年了。
房地产这种不健康,不可持续的情况,应该尽快扭转,否则后果真的会很严重。
希望那些房地产的既得利益者,别再为了一己之私在那里捣乱了。
这个雷,完全有可能炸在你自己手上,不要总以为自己很幸运。
原文作者:一棵青木 来源:远方青木
业主方
小小的兰溪路148号KTV的一个小包厢能引起真么多人确诊?看了视频我惊呆了! 行业资讯

小小的兰溪路148号KTV的一个小包厢能引起真么多人确诊?看了视频我惊呆了!

上海发布情况通报,足以正式兰溪路148号这次疫情传播的严重性! 情况如下: 兰溪路148号发生疫情以后,普陀区第一时间成立调查组开展调查,现将有关调查处理情况通报如下: 一、根据《中华人民共和国行政处...
疫情之后在上海租办公室找国企或者央企办公楼宇 行业资讯

疫情之后在上海租办公室找国企或者央企办公楼宇

上海各区的国企和央企办公楼大盘点: 每个行政区能租到国企或者央企办公楼的概率是多少? 浦东新区:53/566=9.3% 黄浦区:36/292=12% 静安区:28/434=6.4% 长宁区:17/27...
上海领展企业广场(原企业天地1、2号楼)办公室出租 行业资讯

上海领展企业广场(原企业天地1、2号楼)办公室出租

领展企业广场(原企业天地1、2号楼),2015年领展以人民币91.4亿元的总交易额收购)规划总建筑面积约为98,000平方米,由两幢超甲级办公楼——领展企业广场一座、领展企业广场二座及精品高端零售店组...
无限极大厦(原企业天地3号楼) 行业资讯

无限极大厦(原企业天地3号楼)

无限极大厦(原企业天地3号楼)坐落于上海市黄浦区湖滨路168号,位处上海新天地发展项目之中心地段,是当地的地标项目。大厦南面是太平湖公园,大厦上面可直面看到翠湖天地雅苑、翠湖天地御苑、翠湖天地嘉苑、华...